Урьдчилан бүтээсэн ордонууд vs модуль ордонууд vs зөөвөр ордонууд: Таалагдаж буй нь аль нь?

Урьдчилан бүтээсэн ордонууд vs модуль ордонууд: Томъёолол, бүтээл, түгээмүй төсөөлөл

Хүмүүс хүртэл префаб байшинг түүнд үндэсний барилгын кодод нийцүүлж, газар дээрх байршингуудын хувьд хэсгийн хувьд фабрикад бүтээдгийн тухайд ирж буй. Энэ ангилалд панел бүрдүүлэлтүүд, өөрсдийнхөө хийх комплектүүд, ажилчид ихэвчлэн модуль барилга гэж ойлгож буй зүйлс орой. Түүн дотроо модуль барилгын тухайд ирж буй, түүнд бүх деталей фабрикад бүтээдгийн тухайд ирж буй. Жишээлбэл, дотроо бүх шугамын холболттой хана, урьдчилан суулгаж дуусгасан санитарын бүрдүүлэлт, түүн дотроо панелүүдийн хооронд бүтээдгийн тухайд ирж буй дууныг түүшлүүр. Түүн дотроо бүх бүрдүүлэлтүүд зорилгоо оршуулж дуусгасан газар дээрх суурин дээр тавигдаж, бүх холболт хийгдэж, бүх барилгын кодод нийцүүлж бүтээдгийн тухайд ирж буй.

Эдгээр хандлага междун гол ялгаа нь юу, хаана бүтээдгийн дэлгэрэнгүй тайлбарын дагуу тодорхойлдог. Урьдчилан бүтээсэн барилга гэж ихэвчлэн хану, шал зэрэг хэсгүүдийг үйлдвэрт бүтээхийг хэлдэг, харин модуль барилга нь бүтэн өрөөнүүдийг ашиглахад готов хөлдүүлж бүтээдгийг хэлдэг. Заримдаа хүмүүс модуль ордонг хөндлөн замын таванхайтай адилхан «түр» барилга гэж бүтэн ухамсарлахгүй, мөн урьдчилан бүтээсэн барилга нь муу чанарын ажил гэж бүтэн ухамсарлахгүй. Гэтэл үнэндээ орчин үеийн модуль ордонгүүд нь стандарт барилгын техникийн шаардлажуудыг хангах эсвэл түүнээс илүү хангахуйц бүтээдгийг хэлдэг. Үйлдвэрт бүтээх үед хатуу чанарын шалгах систем баримталдаг, мөн түүнийг түүн дээр төлөөлөх хүнд бараа түрүүлж хүртүүлж бүтээдгийг хэлдэг. Сүүлийн судалгаануудаар үүнд дүрсүүлж бүтэн ухамсарлахгүй, модуль ордонг худалдаж авчагсдын таванхайнаас дөрвөнхай нь бүтэн бүтэн хүнд бараа түрүүлж хүртүүлж бүтээдгийг хэлдэг. Сүүлийн судалгаануудаар үүнд дүрсүүлж бүтэн ухамсарлахгүй, модуль ордонг худалдаж авчагсдын таванхайнаас дөрвөнхай нь бүтэн бүтэн хүнд бараа түрүүлж хүртүүлж бүтээдгийг хэлдэг.

Хувийн хүссэн шинэчлэлттэй холбоотон неправиль ойлголдүүр мөн үлдэж буй. Бүх төрлийн урьдчилан бүтээсэн (prefab) ба модуль хүмүүс хоёулхан онцгой дизайн хамрах чадварыг санал болгож буй — төлөөлөх нийлүүлэгчид давхарга зураг, материал солих, гадаад хэлбэр хувиргах зэрэг үйлдлүүдийг дэмжинэ. Эдгээр ялгаатай шинжүүдийг тодруулах нь худалдан авагчдад бат бүтэн бүтээмж, хуульд нийцүүр, урт хугацааны үнэ цэнэ үндсэн дээр шийдвэр гаргахад туслах бөгөөд хуучин таамаглалд үндэслэн шийдвэр гаргахаас саархуулж буй.

Зохистой хуульд нийцүүр: IRC-д нийцүүр модуль хүмүүсийн урьдчилан бүтээсэн хүмүүсийн хооронд ялгаа тавих арга

Яагаад Международный Жилийн Кодекс (IRC) модуль хүмүүсийн хувьд алтан стандарт болой?

Модуль гэрүүд нь олон улсын орон сууцны дүрэмд (IRC) хатуу мөрдөгдөж байгаагаас онцлогтой. IRC нь бүтцийн бат бөх байх ёстой байдлаас эхлээд, амархан шатаагдахгүй байхыг баталгаажуулах, хэр их эрчим хүч хэрэглэдэг, хөгжлийн бэрхшээлтэй хүмүүс бүх газарт нэвтэрч болох эсэх зэргийг хамардаг. Гүйцэтгэгч нь үйлдвэрүүдийг шалгаж, орон нутгийн удирдлагууд ч хэрэгжилтээ шалгаж байна. Эдгээр байрыг барьж байх үед гэрээч нар тус бүр нь орон нутгийн зам, авто замыг дамжин тээвэрлэхэд тэвчиж үлдэх боломжтой байхын тулд загварчладаг. Мөн тухайн орон сууцны цаг агаарын нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх хэрэгтэй. Энэ нэмэлт хатуу хяналт нь уламжлалт барилгатай харьцуулахад модультай байшинг илүү тогтвортой болгодог. Банкны дүрэмд хатуу заасныг дагаж мөрдөж байгаа учраас онцгой санхүүжилтийн оронд ердийн ипотекийн зээл олгохыг хүсдэг. Мөн тэдгээр нь зөвхөн "хөдөлгөөнт гэр" гэж хуучин эмх замбараагүй, ХХА-ийн үйлдвэрлэсэн орон сууцны хувьд тогтоосон доод стандартад хамаарахгүй.

Харилцан үйлдэх бүс: IRC-ийн дагуу бүтээгдэхгүй 'урьдчилан бүтээсэн' ордонууд ба түүнд хамаарах хязгаарлагдмал кодын хяналт

Модуль бус урьдчилан бүтээсэн ордонууд — панел, хайрцаг хэлбэрт ордонуудын хамт — ихэвчлэн заавал бүтээх IRC-ийн шаардлагад хамаарахгүй, харин нийтийн бүс нутгийн ёс зүйн дүрэмд эсвэл санамсаргүй удирдамжид хамаардаг. Стандартжуулснар хяналтгүйд, төлөвлөгөөнүүд дараах зүйлсийг хүртэл хүрэхгүй:

• Суурин инженерийн сертификат
• Тусгаарлан газар хөдөлгөөний эсвэл салхины ачаалалд туршилт
• Нийтлэг энергийн үр дүнтэй бүснүүд

Зарим үйлдвэрлэгчид барилгын дүрэмжүүрүүдийг өөрсдийнхөө хүсэлтүүр дагаж барилга бүтээдэг, гэтэдүүр түүнүүдийн хэрэгжүүлэлт нутаг дэвсгэрүүдийн хооронд ийнхүү их зөрүүд үүсгэдэг, түүн дагаад үйлдвэрлэгчдийн хувьд аюул үүсдэг. Тухайлбал, даатгалд хамрагдахгүй хохирол, борлуулалтын үед орон сууцны үнэ илүү хурдан унах, эсвэл түүнүүдийн санхүүжүүлэлтийг хангахад шуудхан хүндэтгүй бүтээлүүд. 2019–2024 онд зах зээлийн өгөгдлүүдийг үзэж, IRC стандартын шаардламуудыг хангасан орон сууцнуудтай харьцуулж, хувийн хөрөнгө гэж ангилагдаж, бодит хөрөнгө (недвижимость) биш гэж тооцогдож буй предварительно цуглуулж бүтээдэг орон сууцнууд үнэд 32 хувь илүү хурдан унаж буйг анзаар. Учир нь чанарын хяналтыг зохицуулах нийттүүдийн дүрэмжүүрүүд бүтэн бүрдүүлэгдээгүй. Мөн түүнүүдийн ангилал проблем нь зөвхөн онолын түвшинд бүтэн бүрдүүлэгдээгүй — түүн нь татварын тооцоог, ипотекийн санхүүжүүлэлтийн сонголтуудыг, мөн ийнхүү бүтээлүүдийн хувьд хугацааны дотор хөрөнгөний үнэ цэнэгүйд үүсгэх чадварыг шууд нөлөөлдэг.

Хөрөнгөний ангилал, санхүүжүүлэлт ба хөрөнгөний үнэ цэнэ: Яагаад модуль хүрээлэн бүтээдэг орон сууцнууд нь газар дээрх бүтээлүүдтэй адилхан баялаг бүтээдэг вэ

Үл хөдлөх хөрөнгийн статусын байнгын байгуулалтын шаардлага болон эзэмшилийн шилжүүлэлт

Нөхөн байгуулагдсан гэр нь орон нутгийн барилга байгууламжийн стандартад нийцсэн үндэслэлтэй бол байшин гэж нэрлэгдэнэ. Эдгээр суурь нь ихэвчлэн бүрэн доорх талын, давхаргын дээр байрлах тавилга, эсвэл тухайн инженерчлэл бүхий суурьшилтай юм. Энэ нь тохиолдсоны дараа гэр нь газар дээр баригдсан уламжлалт гэрүүдтэй адил хөрөнгийн эргэлтийн үйл явцыг даган өнгөрнө. Энэ нь бусад эд хөрөнгийн адил аймгийн газрын бүртгэлд илэрдэг гэсэн үг юм. Энэ нь эдгээр шаардлагыг хангахгүй бусад загваруудаас ялгаатай. Модулийн байшин нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө гэж хууль ёсны бүрэн статустай болж, эзэмшигчдэд барилгын хөрөнгийн хувьд чухал ач холбогдолтой, банк болон хөрөнгө оруулагчдын хувьд жирийн орон сууцны зах зээлд хүлээн зөвшөөрөгдсөн тодорхой өмчийн эрхийг олгодог.

Санхүүжилтийн сонголтууд: Хувьсгалт өмчлөх хөрөнгө болон хямд тээврийн зээл

Бодит хөрөнгийн ангилал нь ихэнх не-IRC-ийн урьдчилан бүтээсэн ордонд хүртээмүйц биш ипотекийн бүтээдүүрүүд рүү хандах боломжийг нээдүүр. Худалдан авагчдад дараах давуу талууд төлөөлдүүр:

• FHA, VA эсвэл конвенциональ заем өгөгчдийн тусламжтайгаар үлдэх хугацаа 30 жил бүхий традиционай ипотекийн заемууд конкурентүүн түвшний хүүрт
• Дүрсүүр, гадаадын хүрээлэнгүүр, бүтээдүүрүүдийн квадрат метр тоо, доторх хүрээлэнгүүр, орчин түүнчлэн хөрш бүтээдүүрүүдтэй харьцуулалт үндэслэлд суурилж ажилладаг үнэлэлтийн процессын ажиллагаа
• Бүтээдүүрүүдийн бүтээлт ба тогтвортой заемын сонголтууд, яг бүтээлт ба окончателни заемын хуримтлалыг хамрах

Харилцан адилтгах боломжгүй урьдчилан бүтээдэг ордонуудын хувьд өнөөдөр ихэвчлэн «хөдөлмүрүүдийн заем» гэж нэрлэдэг заемууд шаардлагатай бөлгөө. Эднүүд нь үндсэндээ хувийн хөрөнгөний санхүүжлүүн хувилбарууд бөлгөө, түүндээ стандарт ипотек заемуудаас ихэвчлэн 2–3 хувиар илүү үүрдүүр хүүртэй бөлгөө, мөн төлбөр төлөх хугацаа илүү бүтүн — ердийн 30 жил биш, харин 15–20 жил. Санхүүжлүүн ялгаа цаг хугацаа үргэлжлүүн дараа ажиглагдаж, үүн нь ордон эзэмдэгчдийн хүртээмүүр мөнгөн урсгалд хүнд хохирол учруулж чаддаг. Сонирхолтой нь, модуль ордонуудыг талбайд тохироохуйцаар бүтээдэг, мөн сайтар хадгалж бүтээдэг бол, түүнүүд нь урт хугацаанд уламжлалт «шургуулан бүтээдэг» ордонуудын хувьд хийглүүн дагуу үнэдүүр өсөж чаддаг.

Зардал, хувийн тохируулалт ба урт хугацааны үнэ цэнэ: Урьдчилан бүтээдэг ба модуль ордонуудын хооронд худалдан авагчдад юуны өмнө тавих ёстой

Анхны зардлын харьцуулалт ба нууц хувьсагчид (жишээ нь: талбайн бүтээл, хүчлүүн холболт)

Хүчтэй модуль ба бүрдүүлсэн ордонууд нь (2023 оны индустрийн судалгаа ёсоор) газар дээрх барилдаас 20–30% хүртэл хямд байдаг, гэтгүй худалдан авагчид нийт хөрөнгө оруулалтад нөлөөлөх газар дээрх тодорхой хүчин зүйлсийг тооцож, үүнд анхаарах ёстой. Үүнд дараах зүйлс орно:

• Суурин ажил, газрын талбайг түвшинлэх, шорооны шинжилгээ
• Ус, усны цуглуулалт/цэвэрлэлт, цахилгааны үйлчилгээний холболтын төлбөр
• Модуль хүртүүлэх үед краны арендах, замын нүүлдүүлэлтийн логистик асуудал

Модуль ордонууд нь панел-бүрдүүлсэн ордонуудаас илүү өндөр суурин зардалд ордог, учир нь илүү хүнд үйлдүүлэх техник шаардлагатай — гэтгүй түүний стандартизирован үйлдвэрлэл нь материал хаягдлыг ба хүчирхүйлүүлэлтийн хувьсах хэмжээг бүүр багасгана. Төсөвт сүүдэр үүсгэхгүйн тулд худалдан авагчид газар дээрх бүх зардлын бичгийн саналыг авах ёстой. өмнө нь бүрдүүлсэн ордонуудын үнэд харьцуулж, модуль ордонуудын үнэд харьцуулж.

Үнэ өсөлтийн тенденц: Модуль ордонуудын ба IRC-д не-бүрдүүлсэн ордонуудын үнэ өсөлтийн үзүүлэлт (2019–2024)

Олон улсын оршин суугчдын дүрэм (IRC) стандартын дагуу баригдсан орон сууц нь урт хугацааны үнэ хадгалах чадварын хувьд түүнд тохирохгүй орон сууцнаас тогтмол давуу талтай. 2019–2024 онд хийсэн орон сууцны зах зээлийн шинжилгээний дагуу:

• Бүлэгтэй эрдэнэ жилд 5,2% өсөж—бүтэн баригдсан орон сууцны дундаж 5,5%-той бараг таарч байгаа
• IRC стандартын дагуу баригдсааргүй урьдчилан бүтээдэг орон сууц түүн дээрх хугацаанд жилд дунджаар 2,1%-ийн үнэ өсөлтийг хүртэл

Энэ ялгааны үндсэн шалтгаан нь барилгын дүрэмжүүрүүд төрөл бүрийн орон сууцны ангилалыг хэрхэн тодорхойлдогт оршит. Модуль орон сууцнууд IRC стандартыг хангаж чадвал, түүнийг хэдийн бодит өрхийн хөрөнгө гэж тооцож, ердийн ипотекийн заем, мөн зохистой үнэлгээ амжилттай хийж болдог. Гэтэл ихэнх стандарт шаардлагыг хангахгүй өмнөх бүтээвэрлэсэн орон сууцнуудыг хувийн хөрөнгө гэж ангилдаг. Энэ ангилал нь өрхийн хөрөнгөнд санхүүжилт авах, зохистой даатгал хамгаалалт хүлээж авах эсвэл хожим орон сууцнуудыг борлуулах гэж хичээдэг өрхийн хөрөнгөнүүдийн үүрд хүнд бэрхшээлийг үүсгэдог. Одоогоор зарим өндөр түвшний өмнөх бүтээвэрлэсэн орон сууцны үйлдвэрлэгчид илүү их хувийн тохируулалтын боломжуудыг санал болгож буй, гэтэл IRC шаардлагыг хангах нь орон сууцны үнэ цэнэд урт хугацаанд нөлөөлөхдөө бүхнээс чухал гэдгийг үл хүлээж үлдэж буй. Урт хугацааны орлого хүсдэг барилгачид үүрд барилгын дүрэмжүүрүүдийн шаардлагыг хангахад анхны анхаарлыг хандуурах ёстой.

Түгээмэл асуулт

Өмнөх бүтээвэрлэсэн орон сууцнууд ба модуль орон сууцнуудын ялгаа юу в?

Prefab гэр нь хэсэгчлэн үйлдвэрүүдэд баригдаж, панель, DIY багцтай байж болно, харин модультай гэр нь үйлдвэрээр баригдсан хэмжээний хэсгүүд бөгөөд хэрэглээ бүхий бүрэн өрөөгээр нийлүүлж байна.

Модуль байр нь үл хөдлөх хөрөнгө гэж үздэг үү?

Тийм ээ, орон нутгийн барилга байгууламжийн стандартад нийцсэн байнгын сууриар суурилсан байшин нь үл хөдлөх хөрөнгө гэж тооцогддог.

Модуль гэр барих санхүүжилтийн сонголтууд юу вэ?

Үл хөдлөх хөрөнгө гэж ангилагдсан модуль байр нь өрсөлдөхүйц хүүтэй уламжлалт ипотекийн зээл хүртэж болно. Харин нийцүүлэхгүй загварын гэрүүд нь эд хөрөнгийн зээл гэх мэт хувийн өмчийн санхүүжилтийг шаардаж болно.

Хөлөгшсөн гэрүүд уламжлалт гэрүүдээс илүү хурдан үнэлэгдэж байна уу?

Үгүй ээ, эд ангитай байшин нь зөв хадгалан сэргээгдсэн тохиолдолд уламжлалт буудалд баригдсан байшинтай адил үнэ цэнийг нь нэмэгдүүлнэ.