Газар зүйн байрны гэр vs Үйлдвэрлэсэн гэр: Хэрхэн сонгох вэ

Газар зүйн байрны гэр болон үйлдвэрлэсэн гэрийн хоорондын гол ялгааг ойлгох

HUD-ийн дүрмийн хүрээнд газар зүйн байрны гэр, үйлдвэрлэсэн гэрийг тодорхойлох

Газар нутгийн байшин болон үйлдвэрлэсэн байшингийн хоорондын гол ялгаа нь жинхэнэдээ нэг өдөрт оршино: 1976 оны зургадугаар сарын 15-ны өдөр АНУ-ын Байшин, Хот байгуулалтын яам байшин барих талаарх холбогдох хууль дүрмийг баталжээ. Тус өдрөөс өмнө барьсан бүх байшингуудыг хангалттай хяналт шалгалтгүйгээр хуучин үеийн аж үйлдвэрийн дүрэм журмын дагуу газар нутгийн байшин гэж тэмдэглэдэг байв. Гэтэл шинэ дүрэм журмын дагуу бүх байшингуудын аюулгүй байдал, үргэлжлэх хугацаа, энерги хэмнэлт зэрэгт сайтар нийцсэн байх шаардлагатай болсон. Эдгээр шинэ загварын байшингуудыг албан ёсоор үйлдвэрлэсэн байшин гэж нэрлэх болсон. Эдгээр хоёр төрлийн байшин хоорондоо барилгын чанар, дотроо ямар төрлийн шалгалтад хамрагдаж байгаа зэрэг олон талаар ялгаатай.

• Барилгын хяналт : Үйлдвэрлэсэн байшин нь бүтцийн бат бөх чанар, галын эсэргүүцэл, энерги хэрэглээний үзүүлэлтэд гуравдагч этгээдийн шалгалтанд хамрагддаг; 1976 оны өмнөх газар нутгийн байшингууд хяналт шалгалтын тогтвортой системгүй байв
• Байнгын хөндий : Ихэнх галт тэрэгт байшин нь зөөврийн дугуйнуудыг хадгалж байдаг бол үйлдвэрлэсэн байшингууд нь байнгын суурин дээр суурилуулсны дараа арилгаж болох тэнхлэгтэй байдаг.
• Хууль ёсны ангилал : Өмчлөгдөж буй газар нутаг дээр батлуулах үед орчин үеийн үйлдвэрлэсэн байшинг бодит эд хөрөнгө болгон дахин ангилах боломжтой—ихэвчлэн хувийн эд хөрөнгөөр үлдэх зөөврийн байшинтай харьцуулахад.

1976 оны HUD-ийн кодын шилжилт: Үйлдвэрлэсэн байшин яаж уламжлалт зөөврийн байшнаас хөгжсөн бэ

HUD 1976 онд өөрийн кодыг танилцуулснаар улсын хэмжээнд үйлдвэрт барилга барьж байсан аргачлалыг бүрэн өөрчилжээ. Шинэ дүрмүүд нь бүхний дагаж мөрдөх ёстой жиших хэмжигдэхүүнүүдийг тогтоосон. Салхины эсэргүүцэл нь цаг агаарын 97 миль/цаг хурдтай шуурганыг тэвчих чадвартай болсон бөгөөд энэ нь ойролцоогоор хоёрдугаар ангиллын циклоны түвшинтэй адил юм. Мөн газрын давхаргын давхарга нэг квадрат фут тутамд дор хаяж 40 паунд хүнсийг даах ёстой болсон. Эдгээр тоо хэмжээ нь зөвхөн санамсаргүй тоо биш байлаа. Үүнд өмнө нь илрээд байсан бодит асуудлуудыг шийдвэрлэсэн: хуучин үйлдвэрлэсэн байшинууд хүчтэй салхинд хүрэхэд хөндийрч, тээвэрлэлтийн үед цонхнууд хэлбэрээ алдах, цахилгаан системүүд суурин 100 амперийн үйлчилгээнээс илүүгийг даах чадваргүй байсан.

1976 оноос хойшхи байшингууд үйлдвэрлэлийн явцад 1,200 гаруй чанарын шалгалтыг даван туулах ёстой бөгөөд үйлдвэрлэгчдийн хооронд нэгдсэн дагалдах байдлыг хангасан нь өмнөх галт тэрэгт байшин барих үеийн тогтвортой бус практикийн хувьд томоохон сайжруулалт болсон.

Үйлдвэрлэсэн Байшингийн Барилгын Стандарт ба Холбооны Аюулгүй Байдлын Шаардлага

Орчин үеийн үйлдвэрт баригдсан байшинууд нь хатуу федералын шаардлагуудын дараа орон нутгийн ихэнх барилгын кодыг хангаж эсвэл давамгайлж байдаг. Гол онцлогуудад дараахь зүйлс орно:

• Дулаан үр ашиг : Хана цэвэрлэх хамгийн бага R-22, 1976 оны өмнөх загваруудын дундажтай харьцуулахад 75% сайжруулалт
• Газар хөдлөлтийн тэсвэрт чанар : 0.4g газрын хурдатгалыг тэсвэрлэх туршилтанд хамрагдсан шүргэлтийн ханын барилга
• Агаар солилцооны стандарт : Чийгийг цуглуулахаас сэргийлэхийн тулд орныхой бүрт дор хаяж 38 CFM агаарын урсгалыг хангах механик агаарын урсгалын систем

HUD-ийн шаардлагад нийцсэн байшингийн секц бүр нь федералын стандартыг хангасныг баталгаажуулах улаан сертификатын шошго гаргадаг—энэ бол 1976 оны өмнөх галт тэрэгт байшинуудад байхгүй онцлог юм. Тохиромжтой үйлчилгээтэйгээр эдгээр байшингийн нас 55+ жилийг хүрэх бөгөөд газар дээр барьсан байшингийн насыг тэвчих чадвартай.

Тэсвэрт чанар, барилга, хугацаа хязгаарлагдмал үзүүлэлтүүдийг харьцуулах

Хүрээний системүүд, материал, орчны стресстэй тэмцэх чадвар

Үйлдвэрлэсэн байшин болон гэр нь 1976 оны өмнөх хөдөлгөөнт гэртэй харьцуулахад бүтцийн стрессийг 2.5 дахин илүү тэвчих чадвартай, цагаан угалз бэхэлсэн хүрээ ба инженерийн модны бүтээгдэхүүн ашигладаг (HUD 2023). Хуучин загваруудын хөнгөн цагаан хүрээтэй харьцуулахад одоогийн нэгжид чийгийг эсэргүүцэх OSB хальс болон цагаан угалзан зэвэрдэггүй гангоор холбох элементүүдийг ашигласнаар чийглэг орчинд муруйших эрсдэлийг 41%-иар бууруулдаг.

Тогтвортой байдлын тулд суурьны төрлүүд ба суурилуулах ажлын шилдэг аргачлал

Бетон багана ба ган холбох бэхлэлттэй мөнхийн суурь нь хуучин хандлагатай хөдөлгөөнт гэрний доод талыг холбох арга замаас 67% илүү тогтвортой байдлыг хангана. HUD-ийн дүрэм 3280.306 хүйтэн цаг агаарт хөрсийг хөлдөөсөнөөс хамгаалах суурь шаардах бөгөөд сулрал, шилжилтэнд илүү их дурстай дугуйтай байгууламжуудад чухал сайжруулалт хийх нь чухал.

HUD-ийн хяналтан дор байгаа үйлдвэрлэсэн байшингийн салхины ба цасны ачааллын шаардлага хангах

1994 оноос хойш бүх HUD-ийн баталгаажсан байшинууд Салхины бүс II стандартыг (110 миль/цаг-ийн салхи) болон Гадасны ачааллын бүс II (30 фунт/кв. фут цас) хангасан байдаг. Диагональ хөвчлөлийн систем нь хэт элэгдэлтэй цаг агаарт гадасны бүтэн уналтын эрсдэлийг 83%-иар бууруулдаг тул их хүндийн орчинд тэсвэртэй байдаг.

Үйлдвэрлэж байгуулсан байшинууд нь газар дээр барьсан байшинтай ижил зэвсэгтэй юу? Хамгийн түгээмэл асуудлуудад хариулах

2023 оны Бизнес ба Гэр хорооллын Аюулгүй байдлын даатгалын хүрээлэнгийн (IBHS) судалгаа нь байнгын суурин дээр байгаа HUD-ийн кодтой байшинууд нь салхины эсэргүүцлийн шалгууны 90%-д газар дээрх байшинтай адил үзүүлэлт гаргасан байна. Эртний гэр бүлийн машинууд жил бүр 3—5% өртөгөө алддаг байсан ч сайн хадгалж, засварласан үйлдвэрлэсэн нэгжүүд 15 жилийн дараа анхны өртгийнхөө 82%-ийг хадгалж чаддаг буюу ердийн байшин барилгын өртөг өсөх хандлагатай тэнцүү байна.

Газар зүйн байшин, үйлдвэрлэж байгуулсан байшинуудын үнэ, өртөг болон санхүүгийн асуудлууд

Анхны үнэ: Газар зүйн байшин vs орчин үеийн үйлдвэрлэсэн нэгжүүд

Олон хэсгээс бүрдсэн нэгжид зориулсан шинээр үйлдвэрлэсэн байшин нь ихэвчлэн $85,000-с $150,000 хооронд үнэтэй байдаг нь 1976 оны өмнөх загваруудад байхгүй цахилгаан эсэргүүцэлтэй хийцийн бүтэц, энерги хэмнэх дулааны даамалгаа зэрэг хуульд заасан аюулгүй байдлын онцлог шинж чанаруудын нэмэгдсэн үнэ цэнийг тусгасан бөгөөд хуучин галт тэрэгт байшингаас 10—25% илүү үнэтэй байдаг.

Тээвэрлэлт, суурилуулалт, зөвшөөрлийн нууцад үнэ

Худалдан авах үнээс гадна худалдан авагчид тээвэрлэхэд $3,000—$10,000, суурилуулах болон суурин дээрх ажилд $5,000—$15,000 зарцуулах хэрэгтэй. Зөвшөөрлийн шаардлага нь хэдийд нэг өөрчлөгддөг: Техас штат нь суурийн шалгалтанд $1,200—$2,500, Калифорни штат нь $3,500 ба түүнээс дээш зардал шаарддаг сейсмик баталгаажуулалтыг шаарддаг бөгөөд 2023 оны Үйлдвэрлэсэн Байшин Зах зээлийн тайлангийн мэдээллээр.

Урт хугацааны үнэ цэнэ ба байшин тус бүрийн үнэ цэнийн өсөлтийн боломж

Зохих ёсоор суурилуулсан үйлдвэрлэсэн байшин 15 жилийн дараа анхны үнэ цэнийнхээ 78%-ийг хадгалдаг. Харин HUD-ын өмнөх галт тэрэгт байшинууд устлан хуучирсан систем, бүтцийн хязгаарлалтаас болоод жилдээ 3—5% үнэ цэнийгээ алдах бөгөөд урт хугацааны хувьцааны өсөлтийг хязгаарладаг.

Газар зэвсэггүй байшин байгууламжийн элэгдлийн тухай хандлага болон өрийн харьцааны асуудлууд

Зээл олгох нь ихэвчлэн 1976-аас өмнөх жилд баригдсан газар зэвсэггүй байшин байгууламжийн үнэ цэнээс 65—75%-иос илүүгүй хэмжээтэй байдаг нь түүний хурдан элэгдэх шинж чанараас үүдэлтэй. Харин, өөртөө чанарын өндөр түвшинд байгаа газрын давхар байшин барихад нь хэвийн ипотекийн зээлийг 90—95%-ийн харьцаатайгаар олгох боломжтой байдаг бөгөөд энэ нь дахин борлуулах итгэл найдвар болон бат бөх чанарыг илтгэдэг.

Загварын нийцэл, энерги хэмнэлт болон орчин үеийн амьдрах онцлог шинж чанарууд

Энгийн газар зэвсэггүй байшингийн гадаад дүр төрхөөс давсан захидалт боломжит сонголтууд

Орчин үеийн барилгатай гэрүүд нь хуучин үед гарч байсан галт тэргэнцэрийн гэрүүдээс илүү олон сонголтуудтай ирдэг. Одоогийн үеийн гэр авах худалдан авагчид нээлттэй ойлголттой загвар, өрөөний хооронд гулсаж нээгддэг хананууд, шилжих боломжтой хананууд, мөн өндөр түвшний дуусгалтын олон сонголтуудаас сонгох боломжтой. Шинэ загварын ихэнх гэрүүдэд таван метр орчим өндөртэй таазнууд байдаг бөгөөд энэ нь гэртэй хүмүүст цэцийн таазны эффект болон сайн гэрэлтүүлгийг суурилуулах боломжийг олгодог бөгөөд энэ нь өмнө нь барилгатай гэрт маш хэцүү байсан. Зарим онцгой загварууд нь газар дээрээ ирэх үедээ жижиг харагдаж байгаа ч суурилуулах үедээ илүү том орон суух талбайд хүртэл 'сайн дурын' өргөсдөг.

1976 оны дараах үйлдвэрлэсэн загварын энерги хэмнэлт ба амгаламжийн сайжруулалт

1976 оны HUD стандарт нь дараах энергийн жишиг үзүүлэлтүүдийг багтаасан:

• Хананы дулаалга R-21 (хуучин загварын R-7-с өссөн)
• Дулаан шилжихийг 40—50%-иар бууруулдаг бага цацрагт (Low-E) цонх
• ENERGY STAR® сертификаттай HVAC системүүд

Эдгээр шинэчлэлт нь Эрчим хүчний яамны зураглалын дагуу 1976 оны өмнөх байшинтай харьцуулахад 30—35% бага хэмжээний коммунал, цахилгааны төлбөрт оруулалт хийдэг. Дэвшилтэт загварууд нь гурван давхар шил, шүргэх төрлийн дулаан тусгаарлалттай илүү үр дүнтэй байдаг.

Орчин үеийн нэгжид олон хэсгийн дизайн ба квадрат метрийн уян хатан байдлыг агуулсан

Сүүлийн үеийн модуль байшин судалгааны дагуу, олон хэсгээс бүрдсэн загвар нь өргөн газрын зуухны өрөө, том цамцны шүүгээ, хоёр дахь давхрын лофтууд болон мастерийн өрөөнүүдийг боломжжуулдаг бөгөөд эдгээр сонголтууд одоогоор энгийн байшингуудаас ялгагдашгүй болсон байна.

Тохиромжтой байшин сонгохдоо санхүүжилт, бүсчлэлт болон амьдралын хэв маягийн хүчин зүйлс

Үйлдвэрлэнгийн байшинд зориулсан ипотекийн зээл болон гал тогооны байшинд зориулсан хувийн өмчний зээл

1976 оны дараа үйлдвэрлэсэн байшинуудыг хэрэв тогтмол нутаг дэвсгэрт суурилуулсан бол ердийн байшингийн зээлийн нөхцөлд оруулах боломжтой. Харин 1976-аас өмнөх үеийн байшингууд нь ихэвчлэн хувийн хөрөнгийн зээл гэгдэх чатталын зээл шаарддаг. Эдгээр нь ихэвчлэн илүү өндөр хүүтэй байдаг бөгөөд хугацаа нь ч богино байдаг. 2023 оны Үндэсний институтын тоо мэдээлэл харуулж буйгаар, үйлдвэрлэсэн байшин худалдан авагчдын ойролцоогоор гурван хоёр нь стандарт 30 жилийн тогтмол хүүтэй зээлийг авдаг. Гэтэл хуучин галт тэрэгт байшинуудын худалдан авагчдын зөвхөн найман нэг нь л иймэрхүү санхүүжилтийн тохиролтыг авах боломжтой байдаг. Энэ том ялгаа нь санхүүжүүлэгчид өнөөдөр яагаад HUD кодын стандартыг ийм их итгэдэг болсон юм бэ гэдгийг харуулж байна. Учир нь шинэ загварын байшингуудыг зөөлөх боломжтой хөрөнгө бус харин бодит өмч гэж ангилдаг.

Байшин үйлдвэрлэхийг санхүүжүүлэхэд FHA, VA, Fannie Mae-ийн зааварчилгаа

Засгийн газрын дэмжлэгтэй програмууд тодорхой нөхцөлүүд доор тохиромжтой үйлдвэрлэсэн байшингуудыг дэмждэг:

• FHA I хэсгийн зээл тусгай зөвшөөрөл бүхий инженерийн баталгаажуулсан байнгын суурь, энерги хэмнэлттэй шинж чанар шаарддаг
• VA зээлүүд aSTM D3953 стандартын дагуу салхи тэсвэрт чадал (≥110 mph) хангасан нэгжид боломжтой
• Fannie Mae-ийн MH Advantage 12/12 налуутай гадаа бааз, бат бөх гадна талтай олон модлог байшинд өртөг тохиромжтой хүүгийн түвшин санал болгодог

Эдгээр хөтөлбөрүүд зээлийн хоцрогдлыг багасгах, өөрийн өрхийн эзэмшлийн хандалтыг өргөжихэд тусалдаг.

Хоёр төрлийн байшинд нөлөөлөх зориулалтын хууль, газрын эзэмшил, HOA дүрэм

Орон сууцны үйлдвэрлэсэн байшингийн байрших байрыг орон нутгийн хууль тогтоомж ихэд тодорхойлдог:

• аНУ-ын аймгуудын 42% нь гэрлэн машинуудыг тусгайлан товлосон цэнгэлийн газруудад хязгаарладаг (Pew Research 2022)
• 29 муж нь хувийн газарт байрлах үйлдвэрлэсэн байшингийн хувьд байнгын суурийг шаарддаг
• барилгын нэгдэлүүдийн 68% нь газар нь барьсан байшинтай дундажуудад хоёр төрлийг нь хориглож байдаг

Техас штат нь харьцангуй суналтат зончлолыг санал болгодог бөгөөд орон нутгийн зайны дүрэмд нийцсэн тохиолдолд бүхний 89%-д үйлдвэрлэсэн байшинг гол амралтын байранд зөвшөөрдөг.

Байшингийн төрлийг амьдралын шатанд нь тааруулах: Хөдөлгөөнтэй байх эсвэл байнгын амьдрах шаардлага

Мөнгө хэмнэхийг хүсч буй залуу мэргэжилтнүүдийн хувьд түрээслэсэн нутаг дэвсгэрт байрлах гал тогоотой машин бол хямдхан сонголт юм. Учир нь дунджаар сард 565 ам.доллар орчим зарцуулдаг бол ердийн ипотекийн зээл төлөх хүмүүсийн хувьд энэ дүн 1,342 орчим байдаг. Саяхан өсвөр насныхан насны ордонгийн хувьд бэлэн болсон үйлдвэрлэсэн байшин гэж нэрлэгдэх байшингуудыг суурин амьдрахаар сонгох болсон. NAHB-ийн саяхны судалгаагаар 55-аас дээш настай хүмүүсийн бараг дөрөвний гурваас нь инээдийн дотор орох боломжтой, чулуун давхар бүхий, дугуй ширээтэй хүмүүсийн хувьд өргөн хаалттай хийгдсэн загваруудыг сонгодог. Сургуульд явдаг хүүхэдтэй гэр бүлийн хувьд ихэвчлэн өөрсдийн эзэмшиж буй газарт барьсан үйлдвэрлэсэн байшинд амьдардаг нь түгээмэл байдаг. Ийм байшинд амьдардаг хүүхдийг ихэвчлэн сургуульд бүртгэдэггүй учраас энэ нь логиктай. Бүх сургалтын дүрэм журмын ойролцоогоор гуравны хагас нь ийм бодлого баримтладаг.

Түгээмэл асуулт

Гал тогоотой машины болон үйлдвэрлэсэн байшингийн гол ялгаа юу вэ?

Үндсэн ялгаа нь барилгын баригдсан огноонд оршдог. 1976 оны 6-р сарын 15-аас өмнө барьсан байшинуудыг хөдөлгөөнт байшин гэж үздэг бол энэ огнооноос хойш, HUD-ийн стандартын дагуу барьсан байшинуудыг үйлдвэрлэн барьсан байшин гэж нэрлэдэг.

Үйлдвэрлэн барьсан байшинг бодит хөрөнгө гэж үзэж болох уу?

Тийм, өөрийн эзэмшиж буй газар дээр суурилуулж, тодорхой шаардлагыг хангасан тохиолдолд үйлдвэрлэн барьсан байшинг бодит хөрөнгөнд тооцож болно. Харин ихэнх хөдөлгөөнт байшинуудыг хувийн хөрөнгө гэж үздэг.

Үйлдвэрлэн барьсан байшин нь газар дээр шууд барьсан байшингийн тэсвэрт чанартай адил мөн үү?

Судалгаанууд үйлдвэрлэн барьсан байшин, ялангуяа HUD-ийн кодын дагуу, баталгаат суурин дээр барьсан тохиолдолд ихэнхдээ газар дээр шууд барьсан байшингийн тэсвэрт чанар, салхины эсэргүүцэлтэй тэнцэж чаддаг гэж харуулсан.

Үйлдвэрлэн барьсан байшин нь хөдөлгөөнт байшингаас илүү энергийн үр ашгийг сайн ашигладаг уу?

Тийм, 1976 оны дараа барьсан үйлдвэрлэн барьсан байшингууд нь энергийн стандартыг сайжруулсан бөгөөд хуучин хөдөлгөөнт байшинтай харьцуулахад 30-35% бага зардал гаргадаг.

Үйлдвэрлэн барьсан байшинд санхүүжилтийн ямар боломжууд байдаг вэ?

Газар дээр байнгын суурилсан үйлдвэрлэсэн байшин нь ердийн ипотекийн зээл авах боломжтой. Хуучин галт тэрэг байшингууд ихэвчлэн илүү өндөр хүүтэй хувийн эд хөрөнгийн зээл эсвэл чаттлын зээл шаарддаг.